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证号:14301200610869884 

机构:湖南芙蓉律师事务所

地址:长沙市开福区湘江中路万达广场C2栋17楼


建筑房产

划拨土地上房屋买卖合同效力的认定

作者: 王智锋 来源: 本站 时间:2018年05月13日

推荐理由

本案确立了未履行城市房地产管理法第四十条第一款规定的审批手续不影响划拨土地上房屋买卖合同的效力这一裁判准则。

基本信息

  • 案号:(2017)最高法民再87号

  • 案件类型:民事

  • 案由:房屋买卖合同纠纷

  • 审理法院:最高人民法院

  • 审理程序:再审

  • 裁判日期:2017-08-22

  • 主审法官:钱小红

关键词

城市房地产管理法;划拨土地;房屋买卖合同

案情摘要

2009年3月12日,李佰雄(买方、乙方)与刘光华(卖方、甲方)签订了《房屋转让协议》,约定:一、甲方自愿将登记在南山工业公司名下的,经湖南省岳阳市中级人民法院于2008年11月20日作出的(2008)岳中执字第143号《民事裁定书》裁定归甲方所有的、宗地号T304—0043、房产证总证号4000005096号、位于南山区南头麻雀岭工业区B栋第一层面积800多平方米(从东边墙脚起往西至第七根立柱中间即现甲方所租赁经营的宝源汽车维修厂的房屋,面积以实际面积为准,所含公共面积按规定适用)的房屋所有权转让给乙方,房屋质量和设施以现状为准,乙方对甲方所出售房屋做了充分了解,自愿购买该房。……三、房屋和土地状况:房屋所在B栋共5层,甲方所有的为第一层,档案资料登记建筑面积为1400.6平方米(原称4201A座,面积1515平方米),始建于1985年,该房几经转让和法院裁定均未办理过户登记手续,现产权仍登记在南山工业公司名下,B栋为一个总房产证,证号4000005096号,没有分证。土地使用权由南山工业公司取得,系行政划拨土地,等级为三级,用途为工业仓储用地,总用地面积为4646平方米,使用年限为30年,自1983年1月2日起至2013年1月2日止,登记日期为1998年9月。四、该房屋产权演变过程:该房屋于1985年7月由南山工业公司建设完工,1986年6月南山工业公司将该厂房入股罗浮食品公司,1992年10月罗浮食品公司被清算并经广东省深圳市南山区人民法院以(1992)深南法执字第70、71-2号《民事裁定书》裁定和第1254号批复将房屋转让给益阳华侨公司,根据第1254号批复,罗浮食品公司被清算后,更名为深圳市华康食品饮料公司,属益阳华侨公司全资自办企业。1992年1月,益阳华侨公司将该厂房转让给深圳华康食品饮料公司,1993年深圳华康食品饮料公司变更为深圳发康工贸公司(1998年变更为深圳市晶浓贸易公司,2004年因二年未年检被吊销执照)。1997年1月因深圳发康工贸公司与湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司债务纠纷,由湖南省岳阳市中级人民法院以(1997)岳中法执字第1号《民事裁定书》裁定给湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司抵偿债务。2008年11月因湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司与刘光华债务纠纷由湖南省岳阳市中级人民院以(2008)岳中执字第143号《民事裁定书》裁定给甲方抵偿债务。五、价款及付款方式:甲乙双方协商转让价款为239万元;……六、自乙方付清全部购房款之日起,甲方向乙方提供甲方合法取得该房屋的所有法律文件和书面材料;……七、乙方付清全部购房款之日起,甲方将该房屋及相应设施交付给乙方,房屋所有权自即日归乙方所有;……十二、乙方如办理房屋产权转让过户登记手续,一切手续费由乙方自行办理,全部税费(含土地出让金)由乙方自行缴纳,甲方必须提供身份证明及产权过户的相关资料,积极配合乙方办理相关手续,如因政府政策原因不能办理过户手续,甲、乙双方不得反悔,不得要求对方承担任何赔偿责任,甲方不得以合同无效而主张该房屋归其所有或要求领取政府征收、拆迁等取得一切权益。合同还约定了其他内容。广东深兴律师事务所于2009年4月2日出具《见证书》,载明:“兹证明甲、乙双方于2009年4月2日在前面的《房屋转让协议》上签名属实,特此见证。” 2009年3月12日,刘光华出具《收据》,载明收到李佰雄购买案涉房屋定金100万元。2009年4月2日,刘光华出具《收据》,载明收到李佰雄购买案涉房屋购房款139万元,购房款全部付清。2009年3月12日,李佰雄、刘光华签署《材料移交清单》,载明双方移交的各种文件资料为:1.南山工业公司1986年6月20日出具的《入股罗浮食品饮料公司入股认资书》;2.南山工业公司1992年8月25日出具《关于将罗浮公司产权有偿转让抵偿给湖南省益阳华侨物业公司债务报告》;3.深圳市人民政府办公厅1992年10月4日作出的第1254号批复;4.广东省深圳市南山区人民法院1992年8月24日作出的(1992)深南法执字第70、71-2号《民事裁定书》;5.广东省深圳市南山区人民法院作出的(1992)深南法执字第70、71—2号《执行通知书》;6.益阳华侨公司1992年11月20日出具的《资产转让证明》;7.深圳市工商行政管理局I993年5月6日作出的企业法人名称变更公告;8.湖南省岳阳市中级人民法院1997年1月18日作出的(1997)岳中法执字第1号《民事裁定书》;9.湖南省岳阳市中级人民法院1998年10月30日作出的(1998)岳中法执字第100号《协助执行通知书》;10.深圳市规划国土局南头所1997年4月25日作出的要求南山工业公司交纳永久性用地土地使用费《缴费通知单》;11.南山工业公司1998年10月20日出具代收湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司土地使用费《收款收据》;12.湖南省岳阳市中级人民法院2008年11月11日作出的(2008)岳中民一初字第16号《民事调解书》;13.湖南省岳阳市中级人民法院2008年11月20日作出的(2008)岳中执字第143号《民事裁定书》;14.湖南省岳阳市中级人民法院2008年11月20日作出的(2008)岳中执字第143号《协助执行通知书》;15.《用户用电申请表》;16.刘光华的身份证。上述1至7项、10项、11项仅能提供复印件,8项、9项、12项、14项需按合同约定提供原件或者加盖法院复印属实印章的复印件。 2011年3月10日,湖南巴陵律师事务所向李佰雄发出《律师函》,函告李佰雄解除其与刘光华签订的《房屋转让协议》、返还案涉房屋、收回购房款以及其他事项。 湖南省岳阳市中级人民法院(1997)岳中法执字第1号《民事裁定书》:“将深圳发康工贸公司坐落于深圳市南山区南头麻雀岭第一层建筑面积为1515平方米的标准厂房作价为350万元整抵给岳阳市棉麻蚕茧总公司,从裁定下达之日起岳阳市棉麻蚕茧总公司即对该厂房取得所有权。”湖南省岳阳市中级人民法院(1998)岳中法执字第100号《协助执行通知书》裁明:“深圳市规划国土局南山分局:湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司与深圳发康工贸公司借款纠纷一案的《民事调解书》已经发生法律效力,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十一条的规定,请协助执行下列项目:请将被执行人深圳发康工贸公司坐落于深圳市南山区南头麻雀岭第一层建筑面积为1515平方米的标准厂房的产权证办理给申请执行人湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司”。湖南省岳阳市中级人民法院(2008)岳中民一初字第16号《民事调解书》载明:“岳阳市棉麻蚕茧总公司欠刘光华本金240万元,借款利息342万元,合计582万元,由岳阳市棉麻蚕茧总公司以位于深圳市南山区南头麻雀岭4210A座厂房第一层厂房(评估价为5605500元)交付给刘光华,作为偿还上述欠款及利息。”湖南省岳阳市中级人民法院(2008)岳中执字第143号《民事裁定书》载明:“被申请执行人湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司所有的(现登记在深圳市南山区工业发展公司名下)、房产总证号为4000005096号、位于深圳市南山区南头麻雀岭工业区B栋第一层、面积为1400.6平方米的厂房、按评估价5605500元,交付申请执行人刘光华抵偿债务。”湖南省岳阳市中级人民法院(2008)岳中执字第143号《协助执行通知书》载明:“深圳市规划国土局产地产权登记中心:关于刘光华与岳阳市棉麻蚕茧总公司借款合同纠纷执行一案。原审法院作出的(2008)岳中执字第143号民事裁定已经发生法律效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定,请协助执行以下事项:将被执行人岳阳市棉麻蚕茧总公司所有(现登记在深圳市南山区工业发展公司名下)的、房产总证号为4000005096号、位于深圳市南山区麻雀岭工业区厂房8栋第一层按评估价5605500元,过户给申请执行人刘光华。过户中所发生的税、费由申请执行人支付并承担。” 一审诉讼中,刘光华提供了李佰雄于2009年7月30日出具的《委托书》,刘光华及余庆云作为委托人,李佰雄作为受托人,载明刘光华及余庆云委托李佰雄办理案涉房屋的出租和收取租金等一切相关事宜。李佰雄称该《委托书》系用于登记租赁合同备案之用,对其关联性不予确认。2009年12月1日,李佰雄以刘光华委托代理人的身份与顺丰速运(集团)有限公司南山营业部签订了关于案涉房屋的《房屋租赁合同》,并于2009年12月11日向合同登记机关登记备案;顺丰速运(集团)有限公司南山营业部将案涉房屋作为营业场所在深圳市市场监督管理局进行了登记备案。刘光华还提供了顺丰速运(集团)有限公司南山营业部于2011年9月6日出具的《证明》,载明顺丰速运(集团)有限公司南山营业部与刘光华签订了关于案涉房屋的《房屋租赁合同》,刘光华委托李佰雄代理收款,并已经向李佰雄支付了租金及保证金1186680元。李佰雄对该证据的真实性予以确认,但对该证据证明内容的关联性不予确认。刘光华确认湖南省岳阳市中级人民法院(2008)岳中执字第143号《民事裁定书》、湖南省岳阳市中级人民法院(2008)岳中执字第143号《协助执行通知书》已经生效,没有被撤销,案涉房屋没有过户。 另查明,案涉房屋已由刘光华在2009年12月1日收回,并出租给案外人顺丰速运(集团)有限公司南山营业部至今。 深圳市人民政府办公厅于1984年12月13日作出第1135号批复,原则上同意南山工业公司与博罗县农工商联合总公司签订的《联合兴办“深圳市罗浮山食品饮料公司”合同书》。

争议焦点

买卖划拨土地上房屋的《房屋转让协议》是否合法有效

裁判要点

城市房地产管理法第四十条第一款规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时应报有批准权的政府审批。转让划拨土地上房屋未经政府审批,不影响房屋买卖合同的效力。以转让划拨土地上房屋为内容的房屋买卖合同,自合同成立时生效。城市房地产管理法第四十条第一款规定的审批行为,影响的是物权变动的效力,并不影响房屋买卖合同的效力。

适用法律

《物权法》第二十八条,《物权法》第九条第一款,《物权法》第十五条,《合同法》第五十二条,《合同法》第五十二条第五项,《城市房地产管理法》第三十八条,《城市房地产管理法》第三十九条,《城市房地产管理法》第四十条,《城市房地产管理法》第四十条第一款,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项

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