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建筑房产

约定违约金过高时,人民法院如何调整为“适当”?

作者: 本站 来源: 最高人民法院 时间:2018年05月13日

推荐理由

约定的违约金过分高于违约所致损失的,合同法规定当事人可以请求人民法院予以适当减少。“适当”如何把握,本案生效判决为类似案件的审理提供了参考。

基本信息

  • 案号:(2017)粤民再388号

  • 案件类型:民事

  • 案由:房屋买卖合同纠纷

  • 审理法院:广东省高级人民法院

  • 审理程序:再审

  • 裁判日期:2018-02-26

  • 主审法官:赵虹

关键词

损失;违约金;适当减少

案情摘要

广东省人民检察院抗诉认为,广东省广州市中级人民法院再审判决适用法律错误。理由如下:一、原再审未就调整违约金事宜向郭金梅释明,法律适用确有不当。本案原再审判决是因二审判决合同无效、袁锋申请再审而引起,由于原再审判决对合同效力的认定作了改变,故依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定,法院应当行使释明权。而根据原再审庭审笔录,法院并未向郭金梅明确释明,即未释明如果法院认定郭金梅存在逾期交房的违约行为,郭金梅对逾期交房的违约金数额有何异议,便直接按合同约定认定违约金,程序不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,违约金系以补偿性为主、惩罚性为辅,只有在法律明确规定时,违约金才具有惩罚功能。原再审判决计算出的违约金数额,已经远超出上述有关规定得出的数额,超出了郭金梅出卖案涉房屋所能预见的损失,显失公平。二、郭金梅涉嫌虚假诉讼,法律上应作否定评价,但郭金梅的行为发生在虚假诉讼入罪前,无法依照刑法有关规定对郭金梅行为进行惩罚,只能依照民法有关规定处理。本案参照袁锋因未能按合同约定时间获取案涉房屋而导致的房屋使用价值、一系列案件的诉讼成本、时间、精力等损失,与原再审判决确定的郭金梅所需赔付的违约金相比,两者存在较大差距。袁锋向郭金梅支付了2万元的定金,根据原再审判决袁锋虽然还需向郭金梅支付568000元的购房款,但袁锋获得郭金梅的房屋之后,郭金梅还应向袁锋支付约1569960元(暂计至2016年9月27日),二者相减,郭金梅还需向袁锋支付近100万元的违约金。且案涉房屋现已登记在袁锋名下,案涉房屋所产生预期升值亦归袁锋享有。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,原再审判决应当对郭金梅逾期交房的违约金数额进行适当调整。原再审判决未对逾期交房违约金进行适当调整,属于适用法律不当。综上,请依法再审。 郭金梅同意抗诉意见,请求本院再审撤销原再审判决,改判郭金梅向袁锋双倍返还定金4万元。 袁锋答辩称:一、双方依照意思自治原则签订合法有效的合同,并在合同中约定违约责任,符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,并无不当。二、一审中,郭金梅抗辩称案涉合同效力待定,认为即使其违约,处理该纠纷的最合理方式也只应适用定金罚则。二审中,郭金梅的上诉理由除上述意见外,还提出一审判决按每日1‰的标准计算违约金过高,请求二审法院予以调整。可见,郭金梅对违约金的约定及计算标准非常清楚,已对此提出抗辩。本案并不存在需要释明的情况。三、本案约定的违约金既是对袁锋的补偿,也是对郭金梅的惩罚。郭金梅因房价飙升而违反合同约定,违背诚实信用原则。且为实现违约目的,郭金梅屡次恶意诉讼,耗费袁锋近十年时间,直接导致袁锋的户口和婚姻家庭问题无法解决,给袁锋的生活和工作造成极坏的影响,应当予以惩罚。综上,请求维持原再审判决。 2009年8月11日,袁锋起诉至广东省广州市天河区人民法院,以郭金梅未依约在2009年6月1日将案涉房屋交付给袁锋使用,拒不与袁锋签订《广州市房地产买卖合同》为由,请求判决:1.郭金梅立即履行合同义务,协助袁锋办理案涉房屋的过户手续;2.郭金梅向袁锋交付案涉房屋并支付违约金(以588000元为本金,按每日1‰的标准,自2009年6月1日起计至实际交付之日止);3.郭金梅向袁锋支付2009年6、7月份补偿金2000元;4.郭金梅承担本案诉讼费用。 广东省广州市天河区人民法院一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,于2009年11月23日作出(2009)天法民四初字第2170号民事判决:一、郭金梅继续履行与袁锋于2009年3月10日签订的《房屋买卖合同》,于判决发生法律效力之日起15日内,协同袁锋办理天河××××房的产权交易过户手续;二、郭金梅于判决发生法律效力之日起15日内,将上址房屋交付给袁锋;三、郭金梅于判决发生法律效力之日起10日内,向袁锋支付逾期交付上址房屋的违约金(以588000元为本金,按每日1‰的标准,从2009年6月2日起计至实际交付房屋之日止);四、郭金梅于判决发生法律效力之日起10日内,向袁锋支付补偿款2000元;五、驳回袁锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费980元由郭金梅负担。 郭金梅不服一审判决,上诉至广东省广州市中级人民法院,请求改判:1.撤销一审判决;2.郭金梅向袁锋支付双倍定金4万元;3.袁锋承担本案全部诉讼费用。 广东省广州市中级人民法院二审认为,依照《中华人民共和国合同法》第五十六条规定,无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。根据生效的(2013)穗中法民五终字第1530号民事判决,袁锋与郭金梅于2009年3月10日签订的《房屋买卖合同》无效。《房屋买卖合同》无效后,双方为履行该合同而签订的《补充协议》亦应无效。因此,袁锋依据无效的《房屋买卖合同》及《补充协议》约定条款主张郭金梅协助过户、支付违约金及补偿金缺乏法律依据,一审判决支持袁锋的前述诉讼请求有失妥当,应予纠正。有关《房屋买卖合同》及《补充协议》无效后的财产返还及损失赔偿问题,双方可另寻法律途径解决。综上,郭金梅的上诉请求成立,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定,于2013年7月1日作出(2010)穗中法民五终字第621号民事判决:一、撤销广州市天河区人民法院(2009)天法民四初字第2170号民事判决;二、驳回袁锋的全部诉讼请求。一审案件受理费980元、二审案件受理费800元,均由袁锋负担。 袁锋不服二审判决,向本院申请再审。本院于2015年4月27日作出(2015)粤高法民一申字第184号民事裁定,指令广东省广州市中级人民法院再审本案。 广东省广州市中级人民法院再审查明,广州市天河××××房(即讼争房屋)系原登记在郭金梅个人名下的物业,根据《房地产权证》记载,该房为居住用房,建筑面积共81.4179平方米。 2009年3月8日,袁锋向郭金梅支付了讼争房屋的购房定金20000元,并由郭金梅出具《收款收据》。2009年3月10日,袁锋(买方)与郭金梅(卖方)及裕丰公司(中介方)签订《房屋买卖合同》,约定:一、买卖双方经协商通过中介方出售及购入位于天河××××房之物业。该物业建筑面积为81.4179平方米,成交价为588000元,买卖双方同意按揭付款及抵押付款方式完成该项交易,在交易过程中,如因银行或房管局原因导致交易延迟时间相应顺延。……2.按揭付款(1)买方于签订本合同时支付20000元作为购房定金,卖方收取定金后应即时协助买方办理按揭手续,包括签署有关文件/合同等;(2)首期楼价款(含定金)238000元应在签订房管局的《广州市房地产买卖合同》及取得房地产交易中心收缴证件收据后即时支付。银行出具同意贷款书后三日内签订房管局的《广州市房地产买卖合同》;(3)余下尾款350000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行帐号,银行实际贷款额与原申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金付清;……4.涂销抵押购房定金20000元须在签订本合同时付清,卖方收款三天内须向抵押银行申请赎契手续,买卖双方约定在卖方完成赎契、涂销抵押登记及归档等手续三天内①签订房管局《广州市房地产买卖合同》并支付首期楼款。买卖双方约定向银行赎契楼款由卖方支付。二、交易税费缴付方式为由买方支付该交易税费及杂费;物业移交时间为卖方收齐楼款当天;三、卖方应在办理过户手续前将与该物业有关的产权纠纷、债务、税项、租赁以及抵押等处理完毕,买方对上述由卖方处理不妥而引起的任何纠纷均不负责任。如该物业存在按揭贷款,在未办妥转按揭或涂销抵押手续前,卖方仍需按时向银行偿还贷款;四、买方已亲自视察并清晰知道该物业现状、交付使用状况及产权情况,故不得借此拒绝交易;……七、卖方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予买方,应向买方双倍退还定金,卖方逾期交付该物业的,从逾期之日起,应按日向买方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。逾期七日,买方除有权按本合同约定向卖方收取违约金外并有权不再购买该物业,届时卖方需要退还买方支付的全部款项并赔偿买方相应损失;八、买方交付定金后不能按合同约定买入该物业,视为放弃对该物业的购买权,卖方有权没收买方支付的定金或楼款与中介方均分;九、若卖方无正当理由拒绝收取买方的购房定金或楼款,并以此为籍口拒绝交易。买方可将定金或楼款存入中介方指定帐户,由中介方出具收款收据作实,故卖方不得以买方未能按时交付定金或楼款为由,主张买方承担违约责任。……十一、买卖双方于广州市房地产交易所签订的《广州市房地产买卖合同》仅为买卖双方办理产权过户而设,与本确认书具有同等效力,如有不一致时,以本合同为准;……十三、买卖双方确认均已清楚了解合同条款的内容及含义,并自愿接受本合同条款的约束等内容。上述合同签订后,袁锋向案外人广州市盈联投资顾问有限公司支付了按揭费6210元。 2009年4月4日,袁锋(买方)与郭金梅(卖方)签订《补充协议》,约定:“1.买方因卖方蓝印转红户口问题同意双方房产过户手续在2009年9月1日前开始办理,卖方应在2009年4月15日前办理所有所需手续;2.卖方承诺于2009年6月1日将房屋交给买方使用,作为补偿,卖方同意支付买方2009年6、7月份补偿金1000元,合计2000元;3.卖方留下固定在墙上的空调三台、抽油烟机、煤气炉、洗衣机一台,沙发一套,玻璃茶几,床一张,衣柜两个,组合衣柜一套”。一审庭审中,双方对于此“补偿金”的性质存在分歧,袁锋称是对郭金梅无法及时按《房屋买卖合同》的约定办理过户手续、导致其自己户口无法及时迁入的补偿,郭金梅则表示该项补偿金没有支付的理由。 此后(具体日期不详),袁锋(借款人,抵押人)与深圳发展银行股份有限公司广州东山支行(贷款人,抵押权人)签订了一份《房地产买卖抵押贷款合同》,约定由袁锋以讼争房屋为抵押,向该行贷款350000元用于支付购房款,袁锋不可撤销地授权该行将此笔贷款全数以抵押人购楼款名义,划入收款人覃建平指定的帐户。2009年6月9日,深圳发展银行股份有限公司广州东山支行向广州市房地产登记所出具了一份《证明》称:现有借款人郭金梅申请办理房地产交易过户手续,更名后的业主姓名为袁锋,我行同意办理上述借款人房产抵押涂销手续,抵押房地产地址为天河××××房,特此证明。 因郭金梅收取定金后未依《房屋买卖合同》中的约定完成赎契、涂销抵押登记及归档等手续,亦未与袁锋签订房管部门格式《广州市房地产买卖合同》并拒绝交付讼争房屋,遂为本诉。一审期间,郭金梅的配偶覃建平到庭表示郭金梅售房行为未经其同意或追认,故应予撤销。 二审期间,郭金梅主张其于2009年12月28日签订《房屋买卖合同》(简称12.28《房屋买卖合同》)将讼争房屋另行出售给案外人郭瑞亮,并于2010年1月5日登记于郭瑞亮名下,故无法继续履行《房屋买卖合同》,以上有郭金梅提交的12.28《房屋买卖合同》、《房屋产权登记表》、《房地产登记簿查册表》等为证。袁锋对上述证据的真实性并无异议,但认为郭金梅在一审判决作出之后恶意转让讼争房屋的行为无效,应予撤销,故不存在《房屋买卖合同》无法履行的情形,仍要求郭金梅继续履行讼争合同并承担违约责任。 另查明,2011年12月21日,广东省广州市天河区人民法院对袁锋诉郭金梅与郭瑞亮房屋买卖合同纠纷一案作出(2010)天法民四初字第873号民事判决,该判决认为郭金梅与郭瑞亮签订的12.28《房屋买卖合同》存在恶意串通情形,故判决确认该12.28《房屋买卖合同》无效。2012年8月7日,广东省广州市中级人民法院作出(2012)穗中法民五终字第2142号民事判决,对上述判决予以维持。 2013年4月15日,广州市天河区人民法院对覃建平诉郭金梅与袁锋房屋买卖合同纠纷一案作出(2012)穗天法民四初字第1816号民事判决,该判决认为郭金梅与袁锋就讼争房屋的交易在缔约行为事前或事后未经覃建平同意或追认,损害了覃建平的合法权益,故判决确认郭金梅与袁锋于2009年3月10日签订的《房屋买卖合同》无效。广东省广州市中级人民法院于2013年6月18日作出(2013)穗中法民五终字第1530号民事判决,对上述判决予以维持。判后,袁锋仍不服该二审判决,向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2014年6月24日作出(2014)粤高法民一提字第20号民事判决:一、撤销广东省广州市天河区人民法院(2012)穗天法民四初字第1816号民事判决和广东省广州市中级人民法院(2013)穗中法民五终字第1530号民事判决;二、驳回覃建平的诉讼请求。该生效判决认定:“二、关于覃建平是否同意郭金梅将讼争房屋出售给袁锋的问题。本案中,讼争房屋在郭金梅与袁锋签订《房屋买卖合同》之前是为覃建平的借款做抵押担保。袁锋与深圳发展银行股份有限公司广州东山支行签订的《房地产买卖抵押贷款合同》中也约定由袁锋以讼争房屋抵押并将抵押贷款划入覃建平指定的帐户。覃建平与郭金梅是夫妻关系,郭金梅要取得讼争房款首先需还清覃建平的借款,覃建平称其完全不知郭金梅出售讼争房屋,不合常理。结合证人刘某与陈远盼的证人证言,本院认为,覃建平应当知晓和同意郭金梅以个人名义出售讼争房屋给袁锋。(三)关于郭金梅与袁锋签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。由此,出卖人因无权处分标的物签订买卖合同并不导致合同无效。因此,即便是覃建平不知晓郭金梅以自己的名义与袁锋就讼争房屋签订买卖合同发生,也不影响讼争《房屋买卖合同》的有效性。” 袁锋提交“关于袁锋购房款支付情况的说明”,称“本人愿意继续履行《房屋买卖合同》,并承诺随时可以全额支付剩余购房款”。 广东省广州市中级人民法院再审认为,(2014)粤高法民一提字第20号民事判决认定,郭金梅以自己名义与袁锋签订的《房屋买卖合同》有效,该生效判决变更了(2013)穗中法民五终字第1530号民事判决的结果,故二审判决据以认定讼争《房屋买卖合同》无效的依据已被上述生效判决推翻,本案郭金梅以其在缔约时对标的物没有完全处分权为由抗辩讼争买卖合同无效,不予支持。二审判决关于郭金梅与袁锋签订《房屋买卖合同》无效认定不当,予以纠正。 诚实信用原则是债之履行的基本原则。合同一旦有效成立,双方当事人即应以善意履行之。《中华人民共和国合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案争议的焦点在于:一、郭金梅是否应继续履行合同并协同袁锋办理过户;二、郭金梅违约金责任的认定。 关于郭金梅是否应继续履行合同,并协同袁锋办理过户的问题。郭金梅与袁锋分别于2009年3月10日、同年4月4日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》,系双方真实意思表示,且无违反法律、行政法规的强制性规定,双方当事人均应依约切实履行。本案中,买受人袁锋已依约于签订合同当日支付购房定金20000元,根据《房屋买卖合同》中“卖方收取定金后应即时协助买方办理按揭手续,包括签署有关文件/合同等;卖方收款(即定金)三天内须向抵押银行申请赎契手续,买卖双方约定在卖方完成赎契、涂销抵押登记及归档等手续三天内(1)签订房管局《广州市房地产买卖合同》并支付首期楼款”的约定,出卖人郭金梅本应依约协同袁锋办理按揭,赎契、涂销抵押登记并向房管部门递交办理过户的相关手续,但郭金梅非但未能依约履行合同义务,反而与案外人郭瑞亮恶意串通将讼争房屋出售并过户至郭瑞亮名下,严重损害了买受人袁锋的合法权益。郭金梅严重违约及恶意转移财产的行为应受到法律的否定评价。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如上所述,本案郭金梅拒不履行合同义务并与他人合谋恶意转让讼争房屋,有违诚信原则,袁锋据此要求郭金梅依约继续履行合同,协助其办理讼争房屋交易过户手续,合法有据,再审予以支持。另,根据(2014)粤高法民一提字第20号民事判决中“覃建平应当知晓和同意郭金梅以个人名义出售讼争房屋给袁锋”的认定,覃建平对于郭金梅与袁锋就讼争房屋的交易是知情且认可的,郭金梅关于合同继续履行有损覃建平合法权益的抗辩,缺乏依据,对此不予支持。 关于郭金梅违约金责任的认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据讼争《房屋买卖合同》中“卖方逾期交付该物业的,从逾期之日起,应按日向买方支付本合同约定成交价千分之一的违约金”的约定,因郭金梅拒不交付讼争房屋,袁锋据此要求按成交价588000元的每日千分之一支付违约金,并依《补充协议》约定支付补偿金2000元,符合上述合同约定,亦予以支持。 鉴于袁锋再审期间承诺愿意全额向郭金梅支付剩余购房款568000元,予以照准。 综上,因新证据导致二审判决改判,二审判决不属于错误裁判。袁锋的再审请求合法有据,予以支持。案经该院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第二百零七条规定,于2015年12月31日作出(2015)穗中法审监民再字第94号民事判决:一、撤销广东省广州市中级人民法院(2010)穗中法民五终字第621号民事判决;二、维持广东省广州市天河区人民法院(2009)天法民四初字第2170号民事判决;三、袁锋于本判决发生法律效力之日起十日内向郭金梅支付购房款568000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费980元,二审案件受理费800元,均由郭金梅负担。 本院再审查明,原再审判决认定的事实,各方当事人均未提出异议,本院再审予以确认。 本院再审另查明,1.郭金梅与袁锋及裕丰公司于2009年3月10日签订的《房屋买卖合同》第七条载明:“卖方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予买方,应向买方双倍退还定金。卖方逾期交付该物业的,从逾期之日起,应按日向买方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。” 2.郭金梅不服本案一审判决,向广州市中级人民法院递交的《民事上诉状》载明:“二、原审判决判令‘以588000元为本金,按每日千分之一的标准,从2009年6月2日起计至实际交付房屋之日止的’违约金过高,请求二审依法调整。……上诉人请求二审法庭撤销或调整该违约金。” 3.本案原再审判决生效后,案涉房屋由法院强制执行于2016年9月27日过户登记至袁锋名下。袁锋随后向广州市天河区人民法院提起物权保护诉讼,请求判决郭瑞亮腾退案涉房屋,郭瑞亮、郭金梅按每月4500元的标准向其支付房屋使用费。广州市天河区人民法院于2017年6月29日作出(2017)粤0106民初8903号民事裁定,以该案的审理需以本案的审理结果为依据为由,中止该案诉讼。

争议焦点

案涉《房屋买卖合同》约定的违约金过高,应如何调整

裁判要点

调整方法为限制违约金的总额,以合同标的额588000元作为违约金的上限。

适用法律

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项

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